Devenir Agent Immobilier Indépendant
Le domaine de l’immobilier présente un éventail de possibilités professionnelles attrayantes. Il demeure dynamique et propice à la création d’emplois, souvent en dépit des fluctuations économiques et parfois grâce à elles. De plus, il séduit par la variété des activités qu’il englobe, allant de la transaction commerciale à la gestion de patrimoine et locative, en passant par l’évaluation de biens, entre autres.
Cependant, il est essentiel de souligner que les métiers liés à l’immobilier sont soumis à une réglementation stricte. Si vous envisagez une reconversion professionnelle dans ce secteur, il est judicieux de vous informer en détail et de prendre une décision éclairée.
Le rôle d’agent immobilier indépendant se présente comme une option particulièrement intéressante. Il offre une grande autonomie tout en demandant un investissement financier initial modeste, sans exigences de diplômes minimum. Vous trouverez ici des informations détaillées sur les différents aspects de cette profession, son cadre réglementaire, les avantages inhérents au statut d’indépendant, ainsi que les étapes à suivre pour vous y lancer avec succès.
Le métier de Négociateur Immobilier
Le métier de négociateur immobilier n’est pas le seul terme employé pour décrire cette profession. Vous verrez également des désignations telles que mandataire immobilier, agent commercial en immobilier, ou conseiller immobilier. Toutes ces appellations englobent la même profession, celle d’agent commercial mandataire en immobilier, réglementée par les mêmes règles, notamment celles stipulées dans les articles L134-1 et suivants du code de commerce. En revanche, le métier d’agent immobilier présente de nombreuses différences, notamment sur le plan statutaire.
Les compétences du Conseiller Immobilier
Un négociateur immobilier agit au nom et pour le compte d’un mandataire dans le cadre de transactions immobilières, qu’il s’agisse d’achats ou de ventes de biens. Dans l’exercice de ses fonctions, il est en mesure de réaliser diverses tâches, notamment :
- La rédaction d’annonces immobilières.
- L’organisation de visites de biens.
- La participation à la négociation commerciale.
- L’assemblage de dossiers en vue de transactions immobilières devant notaire.
De plus, il peut également accomplir les actions suivantes :
- Émettre des avis de valeur pour des biens immobiliers à titre gracieux.
- Procéder à des prospections immobilières.
À la différence d’un agent immobilier, il lui est interdit de :
- Apposer sa signature personnelle sur les contrats de transaction immobilière.
- Recevoir des fonds en relation avec des transactions immobilières.
- Gérer la location et l’administration de biens.
- Exercer en tant que salarié.
Le négociateur immobilier est-il vraiment indépendant ?
Le négociateur immobilier opère en tant qu’indépendant, ce qui signifie qu’il a enregistré son activité sous sa propre dénomination et assume pleinement la responsabilité légale, financière, et personnelle qui en découle.
Cependant, pour mener à bien les transactions immobilières au cœur de son métier, il doit conclure un contrat de mandat avec une société mandataire, telle que iad, qui lui confère le pouvoir d’effectuer des ventes et des achats. Le contrat de mandat établit le cadre de son activité et détermine le montant de ses commissions. Ainsi, le négociateur immobilier conserve son statut d’indépendant, mais il exerce conformément aux dispositions légales ainsi qu’aux termes de son contrat de mandat.
Quelles conditions préalables doit-on remplir pour se lancer dans une carrière de négociateur immobilier ?
Pour devenir agent immobilier, l’obtention de la carte professionnelle T est une exigence incontournable. Cette carte est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie et implique des conditions strictes, notamment la nécessité d’une garantie financière substantielle fournie par une institution financière telle qu’une assurance ou une banque. De plus, un niveau d’études minimal est requis, consistant en un diplôme de niveau Bac +2 dans le domaine de l’immobilier ou un diplôme de niveau Bac +3 dans des domaines connexes tels que le droit, le commerce ou l’économie.
En revanche, le négociateur immobilier peut exercer sans être en possession de la carte T, ce qui signifie qu’aucune exigence de niveau d’études particulier n’est imposée. Cependant, il est légalement tenu de suivre une formation, principalement axée sur le droit de l’immobilier et de l’urbanisme, avant de pouvoir effectuer ses premières transactions.
De plus, bien qu’aucune garantie financière ne soit requise, le négociateur immobilier indépendant doit néanmoins gérer sa propre activité, y compris le règlement de ses charges et la constitution de réserves financières adéquates pour couvrir ses dépenses courantes jusqu’à ce que son activité génère des revenus.
Quels revenus espérer en tant que conseiller immobilier indépendant ?
En raison de son statut d’indépendant, le négociateur immobilier ne bénéficie pas d’un salaire fixe garanti par la société mandataire avec laquelle il a conclu un contrat. Au lieu de cela, il perçoit des commissions lorsque la transaction immobilière est effectivement conclue et rémunérée. Le montant de ces commissions est proportionnel à la valeur de la transaction et est défini dans le contrat de mandat. Par exemple, chez iad, le taux de commission est de 69% des honoraires.
Il n’y a pas de plafond maximal pour ces revenus. Cependant, si votre chiffre d’affaires dépasse un certain seuil au cours d’une année fiscale, vous pourriez être amené à modifier votre statut d’autoentrepreneur pour celui d’entreprise individuelle classique (EI), tout en restant bien entendu indépendant.
Ces commissions doivent être déclarées dans le cadre de votre activité et sont soumises à des prélèvements sociaux, à la couverture sociale, à la retraite et à l’impôt sur le revenu. Les montants et les modalités de perception dépendent du choix de votre statut, que ce soit celui d’autoentrepreneur ou d’entreprise individuelle (EI).
Les bénéfices du statut d'indépendant pour le négociateur immobilier.
Il existe de nombreux avantages liés au statut d’indépendant, qui sont diversifiés en termes de nature. Cependant, avant d’examiner ces avantages en détail, il est important de clarifier quelques points concernant le statut en question.
Quel statut d’indépendant ?
Le négociateur immobilier a la possibilité de se lancer en tant qu’indépendant sous le statut de l’entreprise individuelle (EI) ou de l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL), cette dernière option offrant une protection partielle de ses biens personnels en cas d’investissements financiers importants et risqués.
Lors de l’immatriculation en tant qu’entreprise individuelle, il peut choisir le statut d’autoentrepreneur, également appelé micro-entrepreneur, qui est un cas particulier d’entreprise individuelle. Par rapport à l’entreprise individuelle classique, le statut d’autoentrepreneur comporte les caractéristiques suivantes :
- Il n’est pas assujetti à la TVA.
- Il doit ouvrir un compte bancaire professionnel et maintenir une comptabilité extrêmement simplifiée, se limitant à la liste des recettes et des dépenses.
- Les prélèvements sociaux et les cotisations retraite sont calculés en fonction du chiffre d’affaires du trimestre précédent.
- Aucune cotisation n’est due s’il n’y a pas de recettes déclarées.
- Il n’est pas autorisé à déduire les charges professionnelles ; un abattement forfaitaire est appliqué sur son chiffre d’affaires.
Cependant, le statut d’autoentrepreneur est soumis à des plafonds de revenus. Ainsi, le chiffre d’affaires hors taxe ne doit pas rester nul pendant plus de deux années consécutives, et il ne doit pas excéder 72 600 € annuels pendant plus de deux ans. De même, l’exonération de TVA ne s’appliquera que si le chiffre d’affaires annuel hors taxe déclaré est inférieur à 34 400 €. Au-delà de ce seuil, il est possible de conserver le statut d’autoentrepreneur, mais l’exonération de TVA ne sera plus applicable.
L'un des principaux atouts du statut d'indépendant est la liberté d'action.
Bien que le négociateur immobilier soit soumis aux directives de son contrat de mandat et aux réglementations en vigueur, il conserve une autonomie totale dans l’exercice de sa profession. Il a ainsi la liberté d’organiser son emploi du temps à sa convenance, en décidant des horaires qui lui conviennent, y compris en réservant du temps pour ses engagements familiaux.
Il peut travailler de l’endroit de son choix, souvent depuis son domicile, à l’exception notable des agences vitrées, auxquelles il n’est pas autorisé à travailler.
Une simplification des formalités administratives et de la gestion.
L’obtention du statut d’indépendant, notamment celui d’autoentrepreneur, n’implique pas de procédures complexes. Comme nous le verrons par la suite, la plupart de ces formalités peuvent être réalisées en ligne, sur les différents sites du Service Public.
De plus, la gestion quotidienne d’une autoentreprise est très simplifiée. Vous serez tenu de maintenir une liste de vos recettes et dépenses, et de déclarer votre chiffre d’affaires de manière mensuelle ou trimestrielle. À partir de cette déclaration, les prélèvements sociaux et les cotisations de retraite seront calculés, et vous devrez les acquitter le mois suivant. Enfin, vous devrez déclarer votre chiffre d’affaires dans votre déclaration d’impôt sur le revenu.
Un régime fiscal avantageux.
En qualité d’autoentrepreneur, vous réglez vos cotisations sociales et charges en fonction du chiffre d’affaires effectivement réalisé au cours du mois ou du trimestre précédent. Si vous ne percevez aucun revenu professionnel, vos charges demeureront nulles, tout en maintenant votre affiliation au Régime social des indépendants (RSI).
Il convient de noter toutefois que vos trimestres de retraite ne seront validés que si vous déclarez un chiffre d’affaires minimum. Par exemple, pour valider les quatre trimestres de l’année 2021, il vous faudra déclarer au moins 9 321 € hors taxe sur l’ensemble de l’année.
Le régime de l’autoentrepreneur ne permet pas la déduction de charges professionnelles, mais il applique un abattement forfaitaire de 34 % sur votre chiffre d’affaires hors taxe, ce qui détermine le montant de vos bénéfices (BNC). En tant que négociateur immobilier, vos charges professionnelles seront limitées, étant donné que vous n’aurez pas de local professionnel ni de matériel coûteux à prendre en compte. En conséquence, ce régime fiscal se révèle avantageux.
Un investissement financier restreint.
L’obtention de la carte professionnelle T d’agent immobilier nécessite la souscription d’une garantie financière, généralement obtenue auprès d’organismes bancaires ou d’assurances. Cela implique un engagement financier substantiel de la part de l’agent.
En revanche, le négociateur immobilier n’est pas assujetti à cette exigence de garantie financière. De plus, l’enregistrement de son activité en tant qu’autoentrepreneur engendre des frais extrêmement limités, car aucun capital initial n’est requis. Par conséquent, il n’est pas nécessaire de prévoir un engagement financier considérable lors de la transition vers le métier de négociateur immobilier.
Il convient cependant de noter que le négociateur immobilier en tant qu’autoentrepreneur, tout comme en entreprise individuelle, est personnellement responsable de son activité, à l’exception de sa résidence principale. Le risque financier n’est donc pas négligeable. De plus, il ne perçoit pas de revenus réguliers et doit attendre la concrétisation de ses premières transactions pour toucher des commissions. Par conséquent, il est essentiel de disposer d’un capital suffisant pour couvrir la période précédant l’encaissement de ces premiers revenus.
Le s étapes pour se lancer en tant qu'agent immobilier indépendant.
S'inscrire en tant que microentrepreneur.
Pour démarrer votre activité, la première étape consiste à créer votre entreprise de manière légale. Vous trouverez toutes les informations essentielles sur le site du Service Public. Ensuite, vous soumettrez votre demande sur l’un des deux portails dédiés, le Guichet-entreprises ou le site de l’Urssaf.
Dans un délai de 4 à 6 semaines, vous recevrez vos documents d’affiliation ainsi que votre numéro SIRET. Vous serez alors affilié au Régime social des indépendants pour votre couverture sociale. De plus, vous devrez commencer à soumettre vos déclarations de chiffre d’affaires mensuellement ou trimestriellement, en fonction de votre choix.
Simultanément, il sera nécessaire d’ouvrir un compte bancaire professionnel pour gérer le versement de vos commissions et le prélèvement de vos charges et dépenses professionnelles.
Cependant, ces démarches ne sont pas suffisantes pour débuter votre activité.
Signer son contrat
En tant que négociateur immobilier, vous ne pouvez conclure des transactions immobilières que par le biais d’un contrat de mandat. Pour entamer votre activité, il sera nécessaire de conclure un contrat entre vous, en qualité d’autoentrepreneur indépendant, et une agence immobilière mandante détentrice d’une carte professionnelle, telle que iad. En devenant mandataire iad, vous aurez accès à une multitude d’avantages, notamment des ressources et des conseils précieux pour lancer votre activité.
Se former
Même si les exigences en termes de niveau d’études ne sont pas les mêmes que pour un agent immobilier, en tant que négociateur immobilier, vous êtes tenu par la loi de suivre une formation dans votre nouveau domaine, en particulier dans le domaine du droit de l’immobilier et de l’urbanisme. En rejoignant un réseau comme iad, vous aurez accès à une variété d’outils pédagogiques et à un programme d’apprentissage qui vous aideront à respecter vos obligations légales. De plus, vous disposerez de toutes les ressources nécessaires pour bien débuter votre activité et maximiser vos chances de réussite.
Effectuer votre enregistrement au Registre spécial des agents commerciaux (RSAC).
Après avoir accompli les premières formalités, vous devrez procéder à votre inscription auprès du Greffe du Tribunal de Commerce en tant qu’agent commercial, en utilisant la plateforme en ligne. Cela nécessite notamment la soumission de la Déclaration de début d’activité d’agent commercial (AC0).
Une fois que ces étapes auront été achevées, vous serez prêt à entamer votre nouvelle carrière de négociateur immobilier au sein de l’équipe iad.
L'importance de la formation
La Formation Chez IAD : Une Base Solide pour Votre Carrière Immobilière
IAD est un exemple de réseau immobilier qui offre une formation complète aux futurs agents immobiliers indépendants. Les programmes de formation couvrent un large éventail de sujets, de la réglementation immobilière aux compétences en négociation. Vous pouvez vous attendre à acquérir les connaissances nécessaires pour démarrer votre carrière immobilière en toute confiance.
L'Université en Ligne : Apprendre à Votre Propre Rythme
En plus des formations en présentiel, de nombreuses options d’apprentissage en ligne sont disponibles pour ceux qui préfèrent apprendre à leur propre rythme. L’université en ligne offrent des cours sur divers aspects de l’immobilier, y compris la gestion de biens, le marketing, et les techniques de vente. C’est une option idéale pour ceux qui jonglent avec d’autres engagements tout en poursuivant leur formation immobilière.
L'Accompagnement Terrain par un "Parrain" Expérimenté : Votre Clé du Succès
Une des méthodes les plus efficaces pour apprendre les ficelles du métier d’agent immobilier est de bénéficier d’un accompagnement sur le terrain par un professionnel expérimenté. Votre “parrain” agira comme un mentor, vous guidant à travers les transactions immobilières, partageant des astuces et des conseils pratiques, et vous aidant à éviter les pièges courants.
