Maîtriser le viager en Gironde : comment calculer la rente et le bouquet ?
La transaction en viager est une option intéressante pour les seniors souhaitant vendre leur propriété tout en bénéficiant d’une source de revenus régulière.
Décrié par certains du fait de la méconnaissance de ce type de vente, le viager est pourtant un modèle VRAIMENT vertueux pour tous : vendeurs et acheteurs y trouvent leur compte…
Il existe plusieurs types de viager : viager libre ou viager occupé.
Mais comment se détermine la valeur d’une telle transaction et comment est calculée la rente viagère ?
Voici un aperçu détaillé qui complète cet article que j’avais rédigé sur le principe du Viager
Rappels sur la vente en viager en Gironde
Dans un viager, le vendeur (crédirentier) transfère sa propriété à un acheteur (débirentier) en échange d’une rente viagère jusqu’à son décès. Le bien devient pleinement la propriété de l’acheteur après le décès du vendeur.
Il y a également le versement d’un bouquet ( somme payée « cash » lors de la signature de l’acte authentique qui représente 20 à 30% de la valeur du bien ). Le bouquet n’est pas une obligation. Il peut très bien avoir vente en viager sans bouquet, donc une rente plus élevée !
Cette méthode de vente présente des avantages pour les deux parties :
- Le vendeur, souvent âgé, bénéficie d’un revenu supplémentaire à vie, et garanti !
- L’acheteur acquiert la propriété à un coût inférieur grâce à la décote appliquée au titre du DUH ( Droit d’Usage et d’Habitation pour le viager occupé ), ou si le vendeur décède avant l’heure…
Le processus d’achat en viager est exactement le même que celui de l’achat d’une maison traditionnelle ( ou appartement ) dont vous pouvez voir toutes les étapes ici.
Différences entre viager libre et viager occupé en Gironde et Créon
Une libération anticipée est toutefois possible ( mais définitive ), par choix délibéré ou pour raison médicale.
Évaluation et négociation du bien vendu en viager
La première étape consiste à évaluer la valeur marchande du bien. Cette évaluation est réalisée par une agence immobilière.
Le vendeur et l’acheteur se mettent ensuite d’accord sur le prix final.
Le « bouquet », ou paiement initial de l’acheteur, est ensuite déterminé. Ce montant est généralement compris entre 20 % et 40 % du prix total.
Calcul du viager libre
Dans un viager libre, la rente représente le solde du prix de vente après déduction du bouquet. Par exemple, si le bouquet représente 30 % du prix, la rente couvrira les 70 % restants. Le calcul de la rente prend en compte l’espérance de vie du vendeur, basée sur les tables de mortalité de l’Insee.
Prenons l’exemple d’un vendeur de 80 ans vendant sa résidence principale pour 300 000 € :
- Le bouquet est de 90 000 € (30 %). Il reste donc 210 000 € à payer en rente.
- L’espérance de vie estimée est de 8,5 ans (102 mois).
- La rente mensuelle serait donc de 2 058,82 €.
Calcul du viager occupé
Pour un viager occupé, il faut considérer la valeur d’usage du bien ( le fameux DUH : Droit d’Usage et d’Habitation ).
La valeur vénale du bien est minorée en appliquant une décote qui reflète ce DUH : comme l’acheteur ne peut pas jouir du bien, la valeur de celui-ci en est impactée.
Reprenons l’exemple précédent avec un loyer estimé à 10 800 € par an (900 € par mois). La rente mensuelle serait alors réduite à 1 158,82 €.
Conseils pour acheteurs et vendeurs en viager
Il est conseillé aux parties impliquées de consulter un expert immobilier spécialisé dans les viagers pour une meilleure compréhension des modalités de calcul.
Points clés à retenir du viager en Gironde
- Le prix d’un viager se compose d’un paiement initial : le bouquet ( mais ce n’est pas systématique ) et d’une rente viagère.
- La rente est calculée sur la base de l’espérance de vie estimée du vendeur.
- L’espérance de vie est déterminée selon les tables de mortalité de l’Insee.
- L’aléa doit être respecté sous peine de nullité de la vente : ni l’acheteur, ni le professionnel qui gère la vente ne doivent être au courant de l’état de santé physique de vendeur
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